1. 취득세율 개정

취득세율이 개정되어 주택수에 따라서 취득세율이 달라지게 되었을 뿐만 아니라 주택수 산정의 기준도 변경되게 되었습니다. 주거용 오피스텔도 포함되고, 분양권과 조합원 입주권도 주택수에 포함됩니다.

조합원 입주권 또는 분양권 주택으로 보는 것은 2020. 8. 12. 이후 취득하는 경우부터 적용하는 것으로 되었으므로 참고 부탁드리며 지역주택조합의 경우 조합원으로 가입하였다고 하더라도 입주권으로 변경되는 시점은 사업계획승인 시점이라는 점도 고려해야 합니다.

2. 지역주택조합 취득세

취득세율 변경에 따라서 지역주택조합 취득세가 변경되는지에 대하여 결론은 원시취득이라는 점에서 이번에 개정된 부분은 유상거래취득에 따른 취득세율 부분만이 변경되었으므로 지역주택조합 취득세 자체는 변경이 없는 것으로 보입니다.

3. 지역주택조합 입주권에 따른 취득세율 변동

개인의 경우 조정지역의 경우 2주택 이상 취득하게 되는 경우, 비조정지정의 경우 3주택 이상 취득하게 되는 경우에 취득세율이 높아지게 되는데, 이 때에 주택수 산정과 관련해서 조합원 입주권도 주택수에 포함되게 되었습니다.

지역주택조합 입주권에 따라서 최종적으로 등기를 하고 취득하는 경우에 있어서는 원시취득이어서 종전 취득세율을 그대로 적용되게 되나 지역주택조합 입주권을 가진 상태에서 다른 주택을 1채 취득하게 되는 경우에는 2주택을 취득하게 되는 셈이어서 조정지역내에서 주택을 취득하는 경우 8%의 취득세율을 적용받게 됩니다. 비조정지역의 경우 금액에 따른 1~3%의 일반취득세율을 적용받게 됩니다.

지역주택조합은 해당 입주권 이외에 다른 주택을 2채 이상 소유하면 조합원 자격을 상실하게 된다는 점에서 2주택 취득시만 주의를 하시면 되나, 1세대의 범위를 주민등록법에 따른 세대뿐만 아니라 미혼인 30세 미만 자녀는 세대를 분리하더라도 1세대로 간주하게 된다는 점에서 지역주택조합 가입 요건을 맞추기 위하여 미혼인 30세 미만 자녀를 세대분리하여 지역주택조합에 가입하는 경우에 있어서 사업계획승인시에 입주권으로 전환된 경우에 1주택이 된다는 점에서 부모님들의 경우에는 자녀의 주택수가 1채 더 반영될 수 있다는 점을 유의하셔야 합니다(미혼 30세 미만이라고 하더라도 중위소득 40% 이상으로 분가하는 경우에는 별도 세대로 판단하게 됩니다)

오피스텔의 경우에는 조합원 자격 판단에 있어서는 주택수로 산정하지 않지만 취득세를 산정함에 있어서는 주택수로 산정하게 되었다는 점에서 차이가 발생할 수 있는 점도 고려해야 할 것입니다.

취득세율이 굉장히 복잡하게 변경이 되었고 지역주택조합과 관련해서는 조합원 자격의 주택수 산정과 취득세율 산정에 있어서 주택수 산정 방법이 다르다는 점에서 혼동하지 않도록 유의를 하셔야 하며 취득세율 계산에 있어서 주택수 산정과 지역주택조합 조합원 자격에 있어서 주택수 산정이 복잡하게 얽혀 있어서 어느 한 쪽만 생각하다 취득세 폭탄을 맞는다든지 지역주택조합 조합원 자격이 상실이 되지 않도록 유의하셔야 하며 취득세 관련 자세한 내용은 관할 세무서나 세무사와 상담바랍니다. 

1. 지역주택조합 조합원 자격

① 주택조합설립인가 “신청일” 에서 해당 조합주택의 입주가능일까지 조합원 자격 유지

② 무주택 OR "주거전용면적" 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유

③ 세대주

④ 조합설립인가신청일 현재 해당 지역(주택법에 따른 지역 구분 참조)에 6개월 이상 거주

⑤ 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것

2. 주택법 시행령(일시적 세대주 자격 상실)

주택법 시행령 제21조 제2항 ‘주택조합의 조합원이 근무ㆍ질병치료ㆍ유학ㆍ결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 경우에는 제1항에 따른 조합원 자격이 있는 것으로 본다’

3. 세대원 전입 관련 판결

위 규칙 제2조 제7호 소정의 "세대원"이란 세대주와 현실적으로 장기간 함께 거주할 목적으로 세대를 구성하는 세대원을 의미하고, 현실적으로 함께 거주할 생각 없이 결혼준비 등의 다른 목적으로 일시적으로 세대주와 함께 기거하면서 주민등록법에 따라 어쩔 수 없이 주민등록지를 옮겨 세대주와 같은 세대를 구성하게 된 세대원은 여기에 포함되지 아니한다(부산지법 1992. 7. 7. 선고 92가합5051 참조).

4. 현실적으로 거주할 생각 없이 일시적 주민등록을 하여 자격이 상실된 경우

부산지방법원 92가합5051 판결의 취지는 현재에는 주택법 시행령 제21조 제2항에 따라서 법령에서 반영이 된 것으로 관할 관청에서 현실적으로 함께 거주할 생각 없이 근무, 질병치료, 유학, 결혼 등으로 일시적으로 상실하였음에도 이를 인정해주지 않을 경우 소송을 통하여 조합원 자격을 인정받을 수 있을 것으로 볼 수 있습니다.

부산지방법원 판결에 비추어본다면 시행령에 규정된 근무, 질병치료, 유학, 결혼 이외에도 학업의 경우 방학기간에 일시적으로 전입이 되는 경우도 있으므로 해당 될 수 있다고 보이고, 이사하는 중간에 기간이 맞지 않아서 일시적으로 전입하는 경우도 해당 될 수 있다고 보이나 해당 부분은 구체적인 상황에 따라서 다르므로 구체적 타당성을 인정받을 수 있는 사정이 있어야 합니다.

다만, 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우에는 위와 같이 보면 될 것이나 현실적으로 함께 거주할 생각 없이 다른 목적으로 일시적으로 전입을 하였는데 전입한 세대원이 주택을 소유하여서 일시적으로 2주택이 된 경우에는 주택법 시행령에서는 인정해주는 사유가 아니라는 점에서 조합원 자격이 상실된다 할 것입니다. 그렇지만 부산지방법원 판결의 취지상 보았을 때는 일시적으로 기거하고, 주민등록법에 따라서 어쩔 수 없이 세대를 구성하게 된 경우에는 포함되지 않는 것으로 보아서 구제될 가능성이 있을 수 있습니다. 

1. 지역주택조합 조합원 자격 – 주택 보유

지역주택조합의 조합원 자격을 충족하려고 하면 세대주이면서 전용면적 85㎡이하 1채를 보유한자여야 하는데, 주택 보유와 관련하여서는 전용면적 85㎡ 1채까지만 인정을 하고 있는데 지역주택조합 아파트에 입주하기 이전에 거주 하던 곳을 다른 곳으로 옮기면서 일시적으로 2주택이 되는 경우가 있습니다.

2. 법제처 법령해석 사례 – 주택의 매도와 매수를 같은 날 한 경우

법제처는 안건번호 19-0643호를 통하여 ‘주택의 매도ㆍ매수 관련 등기접수가 같은 날 이루어진 경우에는 1채의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 지역주택조합의 조합원 자격 요건을 충족하는 것으로 보아야 하고, 시간적으로 매수 관련 등기접수가 매도 관련 등기접수보다 먼저 이루어졌다고 해서 명문의 규정이 없음에도 불구하고 주택 소유여부를 달리 판단할 수는 없습니다’고 하여 주택의 매도와 매수를 같은 날 한 경우에는 1주택을 소유한 것으로 보아서 조합원 자격을 충족한다는 답변을 하였습니다.

3. 일시적 1가구 2주택

일시적으로 1가구 2주택인 경우에 세법상으로는 1주택자 양도소득세 면제 혜택을 그대로 부여하지만 지역주택조합의 경우에는 일시적 1가구 2주택에 대하여 조합원 자격을 유지하도록 하는 부분은 없으나 다만, 위와 같이 매도매수가 같은 날 이루어지고 등기도 모두 같은 날 이루어져서 사실상 1채를 그대로 보유하는 것과 마찬가지가 되는 경우에는 예외적으로 조합원 자격을 충족하는 것으로 볼 수 있습니다.

위와 같은 경우를 제외하고 매도와 매수가 1일이라도 차이가 나서 2주택을 1일이라도 보유한 경우가 된다고 할 경우에는 조합원 자격을 충족하지 못하는 것으로 보아야 할 것으로서 지역주택조합 가입 후에 주택을 거래하게 되는 경우에 있어서 조합원 자격 요건에 문제가 생기지 않도록 주의를 기울여야 합니다. 

1. 지역주택조합 조합원 자격

지역주택조합의 조합원 자격에 대하여는 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호에 규정되어 있고, 2019. 10. 22. 개정이 되어 요건이 추가 되어 지역주택조합 조합원 자격 요건들을 요약하면 아래와 같습니다.

① 주택조합설립인가 “신청일” 에서 해당 조합주택의 입주가능일까지 조합원 자격 유지

② 무주택 OR "주거전용면적" 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유

③ 세대주

④ 조합설립인가신청일 현재 해당 지역(주택법에 따른 지역 구분 참조)에 6개월 이상 거주

⑤ 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것

해당 지역 6개월 이상 거주 요건은 ‘조합설립인가 신청일 현재’에 갖추어지면 되고 조합설립인가 신청일 이후에 지역 거주 요건을 충족하지 못하여도 문제가 없습니다. 다만 조합설립인가가 반려되어서 재신청하는 경우도 있으므로 조합설립 인가시 까지는 유지하는 것이 좋습니다.

하지만 주택 소유 요건이나 세대주 요건, 지역주택조합 중복 가입 요건의 경우에는 입주가능일 까지 유지를 해야 합니다.

2. 조합원 자격 상실 관련 주의할 부분 예시

⓵ 형제의 부탁으로 주소를 전입시켜줬다가 가구주에서 가구원으로 바뀐 경우

⓶ 청약에 당첨되었지만 계약하지 않아 무주택으로 알았던 경우 - 지역주택조합의 경우 분양권 보유 여부에 따라서만 주택을 산정하는 것이 아니라 분양권에 더하여서 '당첨자' 지위만을 가지게 되더라도 최종 계약 여부와 관계 없이 주택 소유로 산정하게 됩니다.

⓷미분양 분양권은 주택이 아니라고 해서 계약한 경우 - 미분양 분양권은 주택이 아니므로 계약을 해도 입주를 하지 않으면 주택으로 산정되지 않는 것은 맞으나 주택공급에 관한 규칙이 2018. 12. 11. 개정되면서 주택소유 여부 판정 기준에 '입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권 등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권등을 매수한 사람은 제외한다)'고 되면서 최초 분양을 받는 경우는 주택 소유로 보지 않지만 미분양된 아파트의 분양권을 계약한 후 전매를 통하여 해당 분양권을 매수한 경우에는 제외가 되면서 주택 소유에 포함되게 되어 주의가 필요합니다.

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1. 주택소유 여부 판정기준 - 주택공급에 관한 규칙

지역주택조합 조합원 자격과 관련하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우 주택을 소유한 것으로 보고 있고 국토교통부령으로 정하는 지위란 주택공급에 관한 규칙 제2조 제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함한다)의 지위라고 규정되어 있었고(주택법 시행규칙 제8조 제1항), 선착순의 방법으로 공급받은 자를 당첨자에서 제외하도록 되어 있었습니다(주택공급에 관한 규칙 제2조 제7호).

주택공급에 관한 규칙 제53조에서는 2018. 12. 11. 개정하면서 이에 대하여 주택 소유 여부에 대하여 규정을 다음과 같이 추가하였습니다.

‘제27조제5항 및 제28조제10항제1호에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권등을 매수한 사람은 제외한다)’

2. 미분양 분양권 소유(1,2순위 청약에서 미달이 되거나 계약이 전부 이루어지지 않아서 미분양분으로 남은 주택에서 대하여 분양계약을 체결하거나 미분양 아파트에 대하여 분양계약을 체결한 분양권(이른바 미분양 분양권)을 매수한 경우)

주택공급에 관한 규칙이 개정되었으나 미분양 분양권을 계약한 경우에 있어서는 종래와 동일하게 잔금을 납부하여 입주하기 전까지는 주택 소유로 보지 않고 있습니다.

그런데 위의 개정 주택공급에 관한 규칙 제53조 괄호 부분으로 ‘해당 분양권등을 매수한 사람은 제외된다’고 하여서 미분양분을 최초 계약하는 사람의 경우에는 주택 소유를 한 것으로 보지 않지만 문제는 이러한 분양권을 매수하는 사람은 주택 소유를 한 것으로 간주되게 되었습니다.

해당 규정 이전에는 명확한 규정이 없어 미분양 분양권을 전매를 통하여 매수한 경우에도 주택 소유로 보지 않는 것으로 지자체에서 판단하고 있었던 것으로 보이는데 주택공급에 관한 규칙이 개정되면서 변경이 되게 된 것으로 이러한 변경에 대하여 명확하게 인지를 하지 못하고 종래 관행과 같이 미분양 분양권을 매수하고 매도하는 형태로 거래를 하는 경우에는 주택 소유를 한 것이 되어서 기존 1주택이 있을 경우 2주택이 되어서 조합원 자격을 상실하게 되는 경우가 발생할 수 있으므로 주의를 해야 합니다. 

1. 일반 분양권 1주택 간주와 당첨자 지위

분양권이 주택 1채소유로 간주되는지와 관련해서는 주택법 시행규칙 제8조 제1항에서 ‘ 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함한다)의 지위’라고 말하고 있으며, 일반적으로 아파트 일반분양시에 당첨이 된 경우에 당첨 된 사람은 당첨된 아파트의 계약여부와 관계없이 지역주택조합 조합원 자격을 판단하는데 있어서 1주택을 소유한 것으로 간주되어서 다른 주택이 있는 경우 2주택이 되어서 조합원 자격을 상실하게 됨에 유의를 해야 합니다.

청약에 당첨만 되어도 1주택이 된다는 점 및 세대를 분리한 배우자가 당첨이 되어도 동일하고 세대를 분리하지 않은 직계존비속이 당첨되어도 동일하므로 지역주택조합에 가입한 경우 가족들에게도 청약을 넣을 경우에 대하여 유의사항을 반드시 알아두어야 합니다.

2. 주택을 매도한 후 다른 주택을 매수한 경우

주택을 매도한 이후에 다른 주택을 매수한 경우(소유일자가 겹치지 않는 경우)에는 1주택→ 무주택→1주택으로 되어서 전용면적이 초과되지만 않으면 문제가 되지 않습니다. 간혹 1가구 2주택 혜택과 혼동하여 일정기한 내에만 매도하면 되는 것으로 착오하는 사람들이 있으나 등기상 소유권이전등기가 완료된 이후에 새로운 주택의 소유권을 취득하여야 문제가 없다는 점에 유의해야 합니다.

3. 분양권 전매 후 주택 매수

일반분양 청약에 당첨되어서 분양권을 소유하였다가 분양권을 매도한 후에 다른 주택을 매수하게 된 경우에는 조합원 자격이 어떻게 되는지에 대하여 법제처에서는 분양권 전매를 하게 되더라도 주택을 소유하고 있는 것으로 보고 있습니다.

‘지역주택조합설립인가 신청일 전에 주거전용면적 85제곱미터 이하인 A주택 분양권에 당첨되어 입주 계약을 체결하였으나, 지역주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지의 기간 동안에 A주택 분양권을 전매한 후 주거전용면적 85제곱미터 이하인 B주택을 취득한 경우는 「주택법 시행령」 제21조제1항제1호가목2)에 따라 주택 1채를 소유한 경우에 해당하지 않습니다(안건번호 17-0571).’

‘주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지의 기간 동안에 주택에 당첨된 사실은 있으나, 그 입주 계약을 체결하지 않거나 입주 계약은 체결했으나 전매한 경우에도 「주택법 시행령」 제38조제1항제1호가목에 따른 주택을 소유한 경우에 해당합니다(안건번호16-0270)’

분양권에 당첨이 되면 분양권을 전매하더라도 1주택을 계속적으로 보유한 것으로서 등기를 하여서 매도하기 전까지는 지역주택조합 조합원 자격과 관련하여 1주택을 보유한 것으로 판단하여 분양권 전매 후에도 주택을 매수한 경우에는 2주택자로 보아서 지역주택조합 조합원 자격을 유지할 수 없게 된다고 판단한 것입니다.

조합 사업이 진행되다 보면 조합원 자격에 대하여 느슨하게 생각해서 조합원 자격을 상실하는 경우가 꽤 있으므로 조합원 자격 유지에 신경써주시기 바랍니다. 

조합원자격에 따른 국토교통부 전산검색 시기

: 조합설립인가시, 사업계획승인시, 준공시 3회에 걸쳐서 아래에 명시된 사항에 따라 조합원 자격 전산검색 

 1.주택조합설립인가 “신청일”에서 해당 조합주택의 입주가능일까지 조합원 자격 유지

 2.무주택 또는 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채 소유

 3.세대주

 4.조합설립인가신청일 현재 해당 지역 (주택법에 따른 지역 구분 참조)에 6개월 이상 거주

 5.본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것

명의변경절차 및 필요서류

① 전화상담 후 추진위원회 사무실로 필요서류 지참 후 방문하여 명의변경 계약서 작성

② 기존 가입자 필요서류

• 조합가입계약서 및 발급받은 서류 일체

• 인감도장

• 인감증명서 1부 (대리인 방문시 2부)

• 신분증사본 1부 (대리인 신분증사본 1부)

③ 신규 가입자 필요서류

• 인감도장

• 인감증명서 1부 (대리인 방문시 2부)

• 주민등록등본 1부

• 신분증사본 1부 (대리인 신분증사본 1부)

해지절차 및 필요서류 

① 전화상담 후 추진위원회 사무실로 방문하여 필요서류 작성(해지규정은 '조합원가입계약서 8조'에 따라 진행)

② 필요서류안내

- 조합가입계약서 및 발급받은 서류 일체,

- 인감도장

- 인감증명서 1부 (대리인 방문시 2부)

- 신분증사본 1부 (대리인 신분증사본 1부)

※ 입금자명으로 환불 원칙이므로 입금자의 서류도 필요하시며 자세한 문의사항은 전화연락(02-471-9494) 바랍니다. 

지역주택조합의 총회 직접 참석 비율 산정 시 「도시 및 주거환경정비법」제45조(대리참석) 준용가능한지 여부

「주택법 시행령」 제20조제1항 및 제2항에 따르면 주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 인가신청서에 조합장선출동의서, 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약, 조합원 명부 등을 첨부하여 제출하도록 하고 있고, 그 규약에는 조합원의 자격에 관한 사항, 총회의 소집절차·소집시기 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항, 총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차, 조합규약의 변경 절차, 그 밖에 조합의 사업추진 및 조합 운영을 위하여 필요한 사항 등을 포함하도록 하고 있으며,     

「주택법 시행규칙」 제7조제5항에서는 조합규약(영 제20조제2항 각 호의 사항만 해당한다)의 변경 등은 반드시 총회의 의결을 거치도록 하고 있고, 「주택법 시행령」제20조제4항에 따르면 총회의 의결을 하는 경우에는 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석(다만, 창립총회 또는 제3항에 따라 국토교통부령으로 정하는 사항을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석)해야 합니다.

원칙적으로 질의의 조합총회 대리인 결의 요건은 해당 조합규약에 따라 판단해야 할 사항이나, 질의하신 경우와 같이 대리인 참석을 통한 의결권 행사를 위 규정에 따른 직접 참석으로는 볼 수 없을 것으로 판단됩니다.

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재정비사업과 「주택법」에 따른 지역주택조합사업은 제도 취지, 사업주체, 조합원 자격, 사업추진 방법 및 절차 등을 달리하고 있으므로, 귀 질의의 규정을 지역주택조합의 총회 의결 시 준용하는 것은 곤란함을 알려드립니다.